ORANG TUA SUDAH WAFAT, SERTIFIKAT TAK KUNJUNG BALIK NAMA? DEDY LUQMAN HAKIM: JANGAN WARISKAN SENGKETA KEPADA ANAK-CUCU

Praktisi Hukum Dedy Luqman Hakim, S.H.: Jangan Tunggu Tanah Disengketakan Baru Mengurus Balik Nama

KEDIRI – Jutaan bidang tanah di Indonesia berpotensi menghadapi persoalan administrasi yang sama: sertifikat masih tercatat atas nama orang tua atau pewaris yang telah meninggal dunia, sementara para ahli waris memilih menyimpannya di lemari dan menunda proses peralihan hak.

Bagi sebagian keluarga, kondisi tersebut dianggap bukan persoalan serius.

Selama sertifikat asli masih berada di tangan keluarga, tanah masih dikuasai secara fisik, dan pajak bumi dan bangunan tetap dibayar, semuanya dianggap aman.

Anggapan tersebut justru dapat menjadi bom waktu.

Sebab, persoalan pertanahan tidak hanya berbicara mengenai siapa yang memegang sertifikat secara fisik. Ada persoalan kepastian subjek hak, status peralihan hak, administrasi pertanahan, hubungan antar-ahli waris, hingga potensi munculnya pihak ketiga yang harus diperhitungkan.

Praktisi Hukum, Penasihat Hukum dan Konsultan Hukum, Dedy Luqman Hakim, S.H., mengingatkan masyarakat agar tidak menyamakan penguasaan fisik sertifikat dengan kepastian hukum atas tanah.

«“Banyak masyarakat merasa aman selama sertifikat masih berada di tangan mereka. Ini kekeliruan yang harus diluruskan. Sertifikat memang merupakan alat bukti hak yang sangat penting, tetapi ketika pemegang hak telah meninggal dunia, proses pewarisan dan pendaftaran peralihannya jangan dibiarkan menggantung.”»

Menurut Dedy, persoalan yang awalnya terlihat sederhana dapat berubah menjadi perkara panjang ketika ahli waris generasi pertama juga meninggal dunia.

SERTIFIKAT DI TANGAN, TETAPI MASALAH HUKUM BISA BERKEMBANG

Ketika seseorang meninggal dunia, hubungan hukum atas harta peninggalannya masuk ke dalam mekanisme pewarisan.

Pasal 833 KUHPerdata pada prinsipnya mengatur bahwa para ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak atas barang, hak, dan piutang orang yang meninggal dunia.

Namun, dalam praktik administrasi pertanahan, hak karena pewarisan tetap perlu didaftarkan pada Kantor Pertanahan agar data yuridis mengenai pemegang hak dapat diperbarui.

Di sinilah persoalan sering muncul.

Tanah tetap ditempati keluarga, sertifikat tetap disimpan, tetapi data pemegang hak pada sertifikat tidak pernah diperbarui.

Administrasinya tertinggal, sementara generasi terus berganti.

PP 24 TAHUN 1997: PERALIHAN HAK KARENA WARIS WAJIB DIDAFTARKAN

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur mengenai pendaftaran peralihan hak karena pewarisan.

Pasal 42 ayat (1) pada pokoknya mengatur bahwa untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan atas bidang tanah yang telah terdaftar, pihak yang menerima warisan wajib menyampaikan dokumen yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

Artinya, proses pewarisan bukan semata-mata persoalan keluarga.

Ada aspek administrasi pertanahan yang harus diselesaikan.

Karena itu, membiarkan sertifikat tetap atas nama orang yang telah meninggal selama bertahun-tahun bukanlah strategi yang ideal untuk menjaga aset keluarga.

BAHAYA PERTAMA: AHLI WARIS BERTAMBAH, MASALAH IKUT BERLIPAT

Dedy memberikan gambaran sederhana.

Misalnya, seseorang meninggalkan sebidang tanah kepada tiga orang anak.

Jika ketiga anak tersebut segera menyelesaikan proses administrasi waris, persoalannya relatif lebih sederhana.

Tetapi apabila proses tersebut dibiarkan selama puluhan tahun dan salah satu atau bahkan seluruh ahli waris generasi pertama meninggal dunia, maka hak tersebut dapat masuk lagi ke dalam proses pewarisan berikutnya.

«“Awalnya tiga ahli waris. Kemudian masing-masing mempunyai anak. Ketika generasi berganti, jumlah pihak yang mempunyai kepentingan terhadap tanah bisa semakin banyak. Persoalan yang dahulu bisa diselesaikan oleh tiga orang, akhirnya harus dibicarakan oleh belasan orang.”»

Dan persoalannya tidak berhenti pada jumlah ahli waris.

Ada kemungkinan ahli waris tinggal di kota atau provinsi berbeda, sulit dihubungi, berada di luar negeri, tidak diketahui keberadaannya, atau bahkan memiliki pandangan berbeda mengenai tanah tersebut.

Satu pihak tidak setuju saja dapat membuat transaksi tanah menjadi sangat rumit.

BAHAYA KEDUA: TANAH MENJADI RAWAN DIKLAIM PIHAK LAIN

Semakin lama status administrasi tanah tidak diperbarui, semakin terbuka peluang munculnya persoalan baru.

Bukan berarti setiap sertifikat atas nama orang yang telah meninggal otomatis menjadi sasaran mafia tanah.

Namun, menurut Dedy, ketidakrapian administrasi dapat menciptakan celah yang kemudian dimanfaatkan oleh pihak yang tidak bertanggung jawab.

Pemalsuan dokumen waris, keterangan yang tidak benar, atau tindakan hukum tanpa persetujuan pihak yang berhak dapat menjadi awal munculnya sengketa.

Karena itu, masyarakat tidak boleh berpikir:

“Sertifikat ada di rumah, berarti tanah pasti aman.”

Pertanyaan yang jauh lebih penting adalah:

Siapa yang secara hukum tercatat sebagai pemegang hak saat ini, siapa ahli warisnya, dan apakah data pertanahannya sudah diperbarui?

BAHAYA KETIGA: TANAH SULIT DIJUAL ATAU DIJADIKAN AGUNAN

Persoalan biasanya baru terasa ketika keluarga membutuhkan uang.

Tanah hendak dijual.

Tanah hendak dijadikan jaminan.

Atau tanah hendak dibagi kepada anak-anak.

Di titik tersebut, keluarga baru menyadari bahwa nama yang tercantum pada sertifikat ternyata masih nama orang yang telah meninggal dunia.

Proses transaksi kemudian tidak dapat diperlakukan seperti transaksi biasa.

Diperlukan penyelesaian terlebih dahulu mengenai status pewarisan dan pihak yang berhak melakukan tindakan hukum terhadap tanah tersebut.

Menurut Dedy, inilah kesalahan yang paling sering terjadi:

«“Jangan mengurus balik nama ketika tanah sudah hendak dijual. Mengurus status waris lebih awal jauh lebih sederhana dibandingkan menyelesaikan sengketa ketika seluruh ahli waris sudah berpencar dan masing-masing mempunyai kepentingan.”»

BAHAYA KEEMPAT: POTENSI KONFLIK ANTAR-SAUDARA

Persoalan pertanahan sering kali bukan semata-mata persoalan tanah.

Ini persoalan keluarga.

Ketika orang tua masih hidup, hubungan antar-anak mungkin sangat baik.

Namun setelah pewaris meninggal, kepentingan ekonomi dapat berubah.

Ada yang merasa tanah tersebut merupakan haknya.

Ada yang merasa selama ini paling banyak merawat orang tua.

Ada yang merasa telah membayar pajak selama bertahun-tahun.

Ada pula yang merasa tanah tersebut telah diberikan kepadanya secara lisan.

Ketika tidak ada administrasi yang jelas, semua pihak dapat memiliki versinya masing-masing.

Dari sinilah sengketa waris dapat berkembang menjadi perkara perdata, bahkan dalam kondisi tertentu dapat memunculkan laporan pidana apabila terdapat dugaan perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana.

JANGAN SEMBARANG MENUDUH “PENGGELAPAN” ATAU “MAFIA TANAH”

Dedy juga mengingatkan agar masyarakat tidak gegabah menggunakan istilah pidana.

Tidak setiap penguasaan tanah warisan oleh salah satu ahli waris otomatis merupakan tindak pidana.

Demikian pula, tidak setiap penjualan tanah warisan tanpa melibatkan seluruh ahli waris secara otomatis dapat disebut mafia tanah.

Unsur pidana harus dibuktikan berdasarkan perbuatan, niat, objek, kewenangan, bukti, serta ketentuan pidana yang berlaku.

Karena itu, apabila terjadi dugaan penjualan, penguasaan, pemalsuan dokumen, atau tindakan lain terhadap tanah warisan, perkara harus dianalisis secara konkret berdasarkan fakta dan alat bukti.

APA YANG HARUS DILAKUKAN AHLI WARIS?

Menurut Dedy, keluarga yang masih memegang sertifikat atas nama orang tua atau pewaris yang telah meninggal sebaiknya tidak menunggu sampai tanah hendak dijual.

Secara umum, langkah yang perlu diperhatikan antara lain:

Pertama, memastikan siapa saja ahli waris yang sah.

Dokumen mengenai kematian pewaris dan dokumen hubungan keluarga perlu disiapkan sesuai ketentuan yang berlaku.

Kedua, menyelesaikan dokumen keterangan waris.

Bentuk dan pejabat yang berwenang dalam pembuatan atau pengesahan dokumen waris perlu disesuaikan dengan kondisi keluarga dan ketentuan hukum yang berlaku.

Ketiga, menyelesaikan kewajiban perpajakan yang berkaitan dengan perolehan hak karena waris.

Perhitungan BPHTB waris tidak boleh disamaratakan karena ketentuan teknis dan besaran tertentu dapat bergantung pada peraturan daerah serta kondisi objek pajak.

Keempat, mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan.

Dokumen seperti sertifikat asli, dokumen waris, identitas ahli waris, dokumen perpajakan, dan persyaratan administratif lainnya perlu dipersiapkan sesuai ketentuan Kantor Pertanahan.

Kelima, jangan mengambil keputusan sepihak atas tanah warisan.

Apabila terdapat banyak ahli waris, pastikan hak dan persetujuan masing-masing pihak diperiksa secara hukum sebelum dilakukan transaksi.

“JANGAN TUNGGU SENGKETA BARU MENGURUS BALIK NAMA”

Menurut Dedy, sertifikat tanah bukan sekadar selembar kertas yang disimpan dalam lemari.

Di dalamnya terdapat kepastian mengenai hubungan hukum seseorang dengan tanah.

Ketika pemegang hak telah meninggal dunia, keluarga harus mulai berpikir bukan hanya mengenai siapa yang memegang sertifikat, tetapi juga mengenai bagaimana status hak tersebut dicatat dan dilanjutkan secara sah kepada pihak yang berhak.

«“Jangan menunggu tanah hendak dijual baru mengurus balik nama. Jangan pula menunggu saudara bersengketa baru mencari dokumen waris. Biaya dan energi untuk menyelesaikan administrasi secara tertib sekarang bisa jauh lebih ringan dibandingkan biaya, waktu, dan konflik ketika perkara sudah masuk ke ranah sengketa.”»

WARISAN BUKAN HANYA TANAH, TETAPI JUGA TANGGUNG JAWAB HUKUM

Pada akhirnya, persoalan sertifikat atas nama orang yang telah meninggal bukan sekadar persoalan administrasi.

Ini adalah persoalan kepastian hukum lintas generasi.

Tanah yang hari ini dianggap aman karena berada di tangan keluarga dapat berubah menjadi sumber konflik apabila status hukumnya tidak pernah ditertibkan.

Sertifikat mungkin tetap tersimpan di lemari.

Tetapi ahli waris dapat bertambah.

Hubungan keluarga dapat berubah.

Nilai tanah dapat meningkat.

Dan pihak-pihak yang berkepentingan dapat semakin banyak.

Karena itu, Dedy menegaskan bahwa menyelesaikan administrasi waris bukan berarti tidak menghormati orang tua yang telah meninggal.

Justru sebaliknya.

Menertibkan status hukum tanah peninggalan orang tua merupakan salah satu cara memastikan jerih payah orang tua tidak berubah menjadi sumber pertengkaran bagi anak-anak dan cucu mereka.

«“Jangan wariskan sengketa kepada anak dan cucu. Wariskan aset yang status hukumnya jelas.”»

Salam Penegakan Hukum,

Dedy Luqman Hakim, S.H.
Praktisi Hukum | Penasihat Hukum | Konsultan Hukum
Ketua Lembaga Bantuan Hukum (LBH) Cakra Tirta Mustika (CAKRAM) Kediri Raya
Wakil Ketua Bidang Hukum GRIB Jaya DPC Kota Kediri